Zbycie i obciążenie nieruchomości z egzekucją komorniczą

Zbycie nieruchomości w toku egzekucji – co mówi art. 930 k.p.c.?

Egzekucja z nieruchomości to jeden z najbardziej dotkliwych sposobów dochodzenia roszczeń przez wierzyciela. Często pojawia się pytanie: czy dłużnik może sprzedać nieruchomość, gdy toczy się przeciwko niej egzekucja? Odpowiedź nie jest jednoznaczna, ale kluczowe znaczenie ma tutaj art. 930 Kodeksu postępowania cywilnego.

Zbycie nieruchomości po zajęciu – skutki prawne

Zgodnie z art. 930 § 1 k.p.c., rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalszy bieg postępowania egzekucyjnego. Oznacza to, że:

• dłużnik może formalnie sprzedać nieruchomość,

• ale egzekucja nadal się toczy,

• a nabywca wchodzi w sytuację prawną dłużnika.

Innymi słowy – kupno nieruchomości obciążonej egzekucją nie chroni przed jej utratą. Komornik może przeprowadzić licytację, mimo że właścicielem jest już inna osoba.

Co z prawami nabywcy?

Nabywca nieruchomości zajętej w toku egzekucji musi liczyć się z poważnymi konsekwencjami. Art. 930 § 2 k.p.c. stanowi, że nabywcy nie przysługują zarzuty, których mógłby użyć dłużnik, a jego sytuacja procesowa jest znacznie słabsza.

Dlaczego ustawodawca wprowadził takie rozwiązanie?

Celem art. 930 k.p.c. jest ochrona wierzyciela przed próbami „ucieczki z majątkiem”. Bez tego przepisu dłużnik mógłby łatwo sparaliżować egzekucję, sprzedając nieruchomość osobie trzeciej, często powiązanej z nim rodzinnie lub biznesowo.

Podsumowanie

• sprzedaż nieruchomości w toku egzekucji jest prawnie możliwa,

• ale nie blokuje egzekucji,

• nabywca przejmuje nieruchomość wraz z „problemem”,

• kluczowe znaczenie ma wpis zajęcia w księdze wieczystej.

Dlatego każdy zakup nieruchomości powinien być poprzedzony dokładną analizą księgi wieczystej, a w przypadku wątpliwości – konsultacją z prawnikiem.

Obciążenie nieruchomości egzekucją komorniczą a zakaz jej dalszego obciążania

Egzekucja komornicza z nieruchomości nie tylko ogranicza możliwość jej sprzedaży, ale również blokuje ustanawianie nowych obciążeń na tej nieruchomości. Ma to na celu ochronę wierzycieli oraz zapewnienie skuteczności postępowania egzekucyjnego. Kluczowe znaczenie ma tu art. 930 k.p.c.

Zakaz dodatkowego obciążania nieruchomości

Z chwilą zajęcia nieruchomości przez komornika dłużnik traci możliwość skutecznego ustanawiania na niej nowych praw, w szczególności:

• hipotek,

• służebności,

• użytkowania,

• innych ograniczonych praw rzeczowych.

Zgodnie z art. 930 § 1 k.p.c., rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu jest bezskuteczne wobec wierzyciela. Pojęcie „rozporządzenia” obejmuje nie tylko sprzedaż, ale również dodatkowe obciążanie nieruchomości.

W praktyce oznacza to, że wszelkie nowe obciążenia ustanowione po zajęciu:

• nie wiążą wierzyciela egzekwującego,

• nie wpływają na przebieg egzekucji,

• nie obniżają wartości nieruchomości przy licytacji.

Skutki dla wierzycieli i osób trzecich

Osoby trzecie, które po wszczęciu egzekucji uzyskają na nieruchomości prawo (np. hipotekę), nie uzyskują ochrony prawnej w postępowaniu egzekucyjnym. Ich prawa:

• nie będą uwzględnione przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji,

• ustępują pierwszeństwu wierzycieli, którzy wszczęli egzekucję wcześniej,

• w praktyce okazują się bezwartościowe.

Jest to istotny sygnał ostrzegawczy m.in. dla banków i instytucji finansowych.