Czy nabycie nieruchomości od spółki z o.o. powinno mnie niepokoić?

Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji finansowych w życiu. Nic więc dziwnego, że wiele osób odczuwa niepokój, gdy sprzedającym nie jest osoba prywatna, lecz spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Czy słusznie? Niekoniecznie. Sam fakt, że nieruchomość sprzedaje spółka z o.o., nie oznacza zagrożenia, ale wymaga nieco większej uwagi.

Spółka z o.o. jako sprzedający – co to oznacza?

Spółka z o.o. jest odrębnym bytem prawnym, posiada własny majątek i odpowiada za swoje zobowiązania wyłącznie do jego wysokości. To standardowa forma prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce, często wykorzystywana przez deweloperów, inwestorów czy firmy obracające nieruchomościami.

Sama forma prawna sprzedającego nie czyni transakcji ryzykowną – kluczowe jest to, w jakiej kondycji jest spółka i jaki jest stan prawny nieruchomości.

Najczęstsze obawy kupujących

Kupujący obawiają się zazwyczaj:

• zadłużenia spółki,

• egzekucji komorniczej,

• upadłości lub likwidacji,

• roszczeń wierzycieli po zakupie.

Są to realne kwestie, ale można je skutecznie sprawdzić i zabezpieczyć się przed nimi.

Na co zwrócić szczególną uwagę?

1. KRS spółki

Warto zajrzeć do Krajowego Rejestru Sądowego i sprawdzić:

• czy spółka jest aktywna,

• kto ją reprezentuje,

• czy nie jest w trakcie likwidacji lub upadłości.

Dane te są publiczne i dostępne online.

2. Zgoda właściwego organu spółki

W niektórych przypadkach sprzedaż nieruchomości wymaga uchwały zarządu lub zgromadzenia wspólników. Notariusz zwykle to weryfikuje, ale warto mieć świadomość, że brak wymaganej zgody może unieważnić transakcję.

3. VAT czy PCC?

Zakup od spółki z o.o. może podlegać:

• VAT (np. przy nowych lokalach),

• albo PCC (2%), jeśli transakcja jest z VAT zwolniona.

To wpływa na całkowity koszt zakupu, ale nie jest zagrożeniem prawnym, a jedynie podatkowym.

Czy długi spółki mogą „przejść” na kupującego?

To jedno z najczęstszych pytań – i dobra wiadomość brzmi: nie.

Jeżeli:

• kupujesz konkretną nieruchomość,

• jesteś chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych,

• transakcja odbywa się w formie aktu notarialnego,

to długi spółki co do zasady nie obciążają nabywcy, o ile nie są ujawnione w księdze wieczystej.

Kiedy warto zachować szczególną ostrożność?

Czerwoną flagą mogą być:

• presja na szybkie podpisanie umowy,

• brak dokumentów lub niejasne odpowiedzi,

• niezgodności między KRS a treścią umowy,

• wpisy ostrzegawcze w księdze wieczystej.

W takich sytuacjach warto skonsultować się z prawnikiem lub notariuszem przed podpisaniem umowy.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości od spółki z o.o. sam w sobie nie jest powodem do niepokoju. To powszechna i legalna praktyka rynkowa. Kluczem do bezpieczeństwa jest:

• sprawdzenie księgi wieczystej,

• weryfikacja spółki w KRS,

• prawidłowo przygotowana umowa notarialna.

Przy zachowaniu podstawowych zasad ostrożności taka transakcja może być równie bezpieczna jak zakup od osoby prywatnej.