Kiedy można dokonać cesji z umowy deweloperskiej?

🏡 Cesja umowy deweloperskiej w świetle art. 37a ustawy deweloperskiej

Cesja umowy deweloperskiej została wprost uregulowana w art. 37a ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy. Przepis ten wprowadził istotne ograniczenia, które mają przeciwdziałać spekulacji na rynku nieruchomości i zwiększyć bezpieczeństwo obrotu.

🔎 Na czym polega cesja według ustawy?

Zgodnie z art. 37a:

• nabywca może przenieść wierzytelności wynikające z umowy deweloperskiej na osobę trzecią, czyli dokonać cesji

• w praktyce oznacza to przekazanie praw i obowiązków z umowy innemu nabywcy

Nowy nabywca wchodzi w miejsce poprzedniego i przejmuje zarówno prawo do lokalu, jak i obowiązek zapłaty ceny.

⚖️ Kluczowe ograniczenia (art. 37a ust. 1)

Ustawa dopuszcza cesję tylko po spełnieniu dwóch warunków:

1. 📍 Umowa dotyczy maksymalnie jednego lokalu lub domu

2. 📅 Nabywca nie dokonywał cesji w ciągu ostatnich 3 lat 

👉 To oznacza, że ustawodawca ograniczył tzw. „hurtowe cesje” i działalność spekulacyjną.

👨‍👩‍👧 Wyjątek – cesja w rodzinie

Ograniczenia te nie obowiązują, gdy cesja następuje na rzecz osób z:

• I lub II grupy podatkowej (np. dzieci, rodzice, rodzeństwo)

W takich przypadkach można dokonywać cesji bez limitów.

⚠️ Co ważne – nawet naruszenie przepisów nie unieważnia cesji

Bardzo istotny zapis:

👉 Nawet jeśli warunki ustawowe nie są spełnione,cesja nie jest automatycznie nieważna 

To oznacza:

• transakcja może być skuteczna,

• ale może rodzić ryzyka prawne i odpowiedzialność.

📄 Obowiązek oświadczenia

Przy cesji:

• zbywca musi złożyć oświadczenie, że spełnia warunek braku wcześniejszych cesji w ciągu 3 lat

• oświadczenie składane jest pod rygorem odpowiedzialności karnej 

🎯 Cel wprowadzenia art. 37a

Nowe przepisy mają na celu:

✔️ ograniczenie spekulacyjnego handlu umowami✔️ ochronę rynku pierwotnego✔️ zwiększenie dostępności mieszkań dla realnych nabywców✔️ większą transparentność obrotu

⚠️ Najważniejsze wnioski praktyczne

🔴 Cesja jest możliwa, ale już nie „bez ograniczeń”🔴 Ustawodawca wprowadził realne bariery dla inwestorów🔴 Każda cesja wymaga dokładnej analizy prawnej🔴 Oświadczenia składane przy cesji mają poważne konsekwencje